Après plusieurs attentes de la population, débats parfois houleux et contradictoires, les députés de la sixième législature, ont fini par voter la loi n° 2013-01portant code foncier et domanial en République du Bénin. Lisez en page 6et 8 une première partie de la nouvelle loi. Vous aurez la suite dans notre prochaine parution.
Les représentations diplomatiques et consulaires et les organismes internationaux installés ou intervenant en République du Bénin peuvent également y acquérir un immeuble sous réserve d’accords de réciprocité ou de traités ou accords internationaux.
Article 15 : Les règles générales relatives à la conclusion des contrats restent applicables en matière de vente.
Article 16 : Tout transfert de droit de propriété d’un immeuble en zone urbaine, périurbaine ou rurale est subordonné, sous peine de nullité absolue du contrat, à la confirmation des droits dudit immeuble.
Article 17 : Toute vente d’un fonds de terre ou d’un immeuble doit être précédée de la confirmation de droits fonciers détenus sur ledit immeuble.
A défaut de la confirmation des droits, le vendeur devra, préalablement à la transaction, obtenir auprès de l’Agence nationale du domaine foncier, un Certificat d’appartenance dont le délai de validité mentionné au bas dudit document est d’un (01) an non renouvelable.
Article 18 : Tous faits ou toutes conventions portant sur un immeuble dont les droits ont été confirmés , ayant pour effet de constituer, transmettre, déclarer, modifier ou éteindre un droit réel immobilier, doivent être constatés par acte notarié ou par acte sous seing privé déposé au rang des minutes d’un notaire, quel que soit le lieu de situation de l’immeuble, sous réserve des dispositions prévues à l’article 158 du présent code.
SECTION IV
DE LA PROPRIETE TRANSMISE PAR TESTAMENT OU ACQUISE PAR ECHANGE
Article 19 : La propriété peut se transmettre par voie testamentaire conformément aux dispositions du code des personnes et de la famille et d’autres textes en vigueur.
Article 20 : La propriété peut s’acquérir par échange conformément aux dispositions du présent code et des autres textes en vigueur.
Article 21 : L’échange est un contrat par lequel une personne cède un bien contre la remise d’un autre bien.
Article 22 : L’échange est soumis pour sa validité aux mêmes règles que la vente d’immeuble en ce qui concerne la capacité des parties, leur consentement, la cause et l’objet.
Cependant, lorsque les choses échangées sont d’inégales valeurs, la stipulation d’une soulte est nécessaire.
Article 23 : Si l’un des copermutants a déjà reçu la chose à lui donnée en échange, et qu’il prouve ensuite que l’autre contractant n’est pas propriétaire de cette chose, il ne peut pas être forcé à livrer celle qu’il a promise en échange, mais seulement à rendre celle qu’il a reçue.
Article 24 : Le copermutant qui est évincé de la chose qu’il a reçue en échange, a le choix de demander à la juridiction compétente la restitution de la chose ou le remboursement de sa contre valeur, sans préjudice des dommages et intérêts éventuels.
Article 25 : La rescision pour cause de lésion n’est pas applicable aux échanges.
SECTION V
DE LA PROPRIETE PAR ACCESSION ET PAR INCORPORATION
Article 26 : La propriété peut s’acquérir par accession ou par incorporation conformément aux dispositions du présent code et des autres textes en vigueur.
Article 27 : L’accession est l’extension légale du droit de propriété sur une chose, à tout ce qu’elle produit et à tout ce qui s’unit ou s’incorpore à elle.
Article 28 : L’accession couvre non seulement le bien immobilier lui-même, mais aussi un certain nombre d’éléments conformément au principe selon lequel la propriété du principal entraîne celle de l’accessoire.
Article 29 : Les constructions réalisées sur un terrain appartenant à autrui, ne peuvent conférer aucun droit de propriété sur le sol, à l’auteur des travaux.
CHAPITRE II
DE LA PRESCRIPTION EXTINCTIVE
Article 30 : Au sens du présent code, la prescription extinctive consiste à éteindre par une possession paisible, notoire, non interrompue et sans équivoque de dix (10) ans un droit présomptif de propriété préexistant.
Article 31 : La prescription est acquise lorsque le dernier jour du terme est accompli. Le délai visé à l’article précédent se compte de quantième par quantième.
Article 32 : La prescription ne court pas contre celui qui est dans l’impossibilité d’agir par suite d’un empêchement résultant de la loi, d’une convention ou d’un cas de force majeure.
L’occupation d’un immeuble soutenue par des actes de violence ne peut fonder la prescription.
L’exploitation ou l’occupation par suite d’autorisation ou de simple tolérance ne peuvent non plus fonder la prescription.
Ceux qui possèdent pour autrui ne peuvent prescrire.
En tout état de cause, le fermier, le gardien, le garagiste, le locataire, le dépositaire, l’usufruitier, et tous autres exploitants ou occupants qui détiennent précairement la chose du propriétaire, ne peuvent la prescrire.
Les ascendants, les descendants et les collatéraux des exploitants ou des occupants à titre précaire ne peuvent pas non plus prescrire.
Entre époux, la prescription ne court pas.
Article 33 : Le moyen tiré de la prescription est d’ordre public.
Il peut être invoqué en tout état de cause et même d’office par le juge.
Article 34 : Lorsque la prescription est acquise, l’action en revendication du présumé propriétaire préexistant est irrecevable.
Article 35 : L’occupant dont le droit a été conforté par une décision d’irrecevabilité devenue définitive par suite d’une action initiée contre lui peut solliciter la confirmation de ses droits fonciers sur l’immeuble concerné.
Article 36 : La demande en justice ou toute autre contestation portée devant une autorité ou juridiction, même incompétente, interrompt le délai de prescription.
Article 37 : Pour décompter le délai de prescription, il est tenu compte de la période de sa propre possession et de celle de son auteur.
Article 38 : La prescription ne s’applique pas aux domaines public ou privé de l’Etat et des collectivités territoriales.
Elle ne s’applique pas non plus aux immeubles munis de Certificat de propriété foncière ou aux immeubles irrégulièrement occupés.
CHAPITRE III
DES DROITS REELS IMMOBILIERS
SECTION I
DES TYPES ET EFFETS DES DROITS REELS IMMOBILIERS
Article 39 : Les différents droits immobiliers sont :
– la propriété ;
– l’usufruit ;
– le droit d’usage ;
– le droit d’habitation ;
– le droit de superficie ;
– les servitudes ;
– les hypothèques ;
– les privilèges ;
– les baux emportant droits réels immobiliers.
Article 40 : Les dispositions du présent code et du code civil sont applicables au régime des différents droits réels immobiliers énumérés ci-dessus.
Article 41 : Les droits réels énumérés ci-dessus ne conservent et ne produisent d’effet à l’égard des tiers qu’autant qu’ils ont été rendus publics dans les formes, conditions et limites réglées par le présent code, sans préjudice des droits et actions réciproques des parties pour l’exécution de leurs conventions.
SECTION II
DU DROIT DE PROPRIETE
Article 42 : Le droit de propriété confère à son titulaire l’usage, la jouissance et la libre disposition des biens qui en sont l’objet, de la manière la plus absolue pourvu qu’il n’en fasse pas un usage prohibé par les lois et les règlements.
Article 43 : Nul ne peut être privé de sa propriété que pour cause d’utilité publique et contre juste et préalable dédommagement.
SECTION III
DE L’USUFRUIT
Article 44 : L’usufruit est un droit réel principal, démembrement du droit de propriété, qui confère à son titulaire le droit d’utiliser un bien immobilier, et d’en percevoir les fruits, mais non celui d’en disposer, lequel appartient au nu propriétaire.
Il peut résulter aussi bien d’un contrat que de la loi.
Article 45 : Les droits et obligations de l’usufruitier sont régis par le titre constitutif de l’usufruit, par le présent code et autres textes en vigueur.
Article 46 : L’usufruitier doit user d’un bien immobilier dans l’état où il l’a reçu et suivant sa destination ; il doit observer les règles de bonne administration.
Il doit veiller à la conservation de la chose en bon père de famille. Il répond de la perte de la chose survenue même par suite d’une cause étrangère, s’il a tardé à la restituer à son propriétaire après extinction de l’usufruit.
Article 47 : L’usufruitier est tenu, durant sa jouissance, de toutes les charges ordinaires imposées au fonds objet de l’usufruit, ainsi que toutes les impenses que nécessitent les travaux d’entretien.
Article 48 : Le droit d’usufruit prend fin à l’expiration du terme fixé. A défaut de fixation d’un terme, il est censé constituer pour la vie de l’usufruitier.
Il s’éteint, en tous cas par le décès de l’usufruitier même avant l’expiration du terme fixé.
SECTION IV
DU DROIT D’USAGE
Article 49 : Le droit d’usage confère à son titulaire, l’usager, le droit de se servir d’un bien immeuble et d’en percevoir les fruits dans les limites de ses besoins et de ceux de sa famille. Il s’établit par convention.
Article 50 : Le droit d’usage d’un bien immeuble ne peut être cédé à des tiers à moins d’une clause expresse.
SECTION V
DU DROIT D’HABITATION
Article 51 : Le droit d’habitation est le droit à l’usage d’une maison reconnu à une personne déterminée, dans la mesure de ses besoins et de ceux de sa famille. Il s’établit par convention.
Article 52. Le droit d’habitation ne peut être cédé à des tiers à moins d’une clause expresse.
SECTION VI
DU DROIT DE SUPERFICIE
Article 53 : Le droit de superficie consiste dans le fait de posséder des constructions, ouvrages ou plantations sur un fonds appartenant à autrui ou d’être autorisé à en établir.
Le titulaire du droit de superficie peut grever de servitudes les biens qui font l’objet de son droit, mais seulement dans la limite qui lui est imposée pour l’exercice de ce droit.
SECTION VII
DES SERVITUDES
Article 54 : Les servitudes sont des charges imposées à un immeuble appelé fonds servant au profit d’un autre immeuble appartenant à un propriétaire distinct appelé fonds dominant.
SECTION VIII
DES HYPOTHEQUES
Article 55 : L’hypothèque est une sûreté réelle immobilière conventionnelle ou forcée. Elle est constituée au profit d’un créancier en garantie de l’exécution d’une obligation. Elle confère à son titulaire un droit de suite et un droit de préférence.
Article 56 : Seuls les immeubles ayant fait l’objet de confirmation de droits et disposant de Certificat de propriété foncière peuvent faire l’objet d’une hypothèque.
Toutefois, l’inscription provisoire d’une hypothèque est admise au cours de la procédure de confirmation de droits fonciers à charge d’en opérer l’inscription définitive après l’établissement du Certificat de propriété foncière.
Sont susceptibles d’hypothèque :
– les fonds bâtis ou non bâtis et leurs améliorations ou constructions survenues, à l’exclusion des meubles qui en constituent l’accessoire ;
– les droits réels immobiliers régulièrement inscrits selon les règles du régime foncier.
Article 57 : L’hypothèque conventionnelle ne peut être consentie que par acte authentique ou par acte sous seing privé déposé au rang des minutes d’un notaire.
Article 58 : Dans le cas où l’immeuble hypothéqué devient insuffisant pour garantir sa créance, par suite de destruction ou de dégradation, le créancier peut poursuivre le paiement de sa créance avant le terme ou obtenir une autre hypothèque.
SECTION IX
DES PRIVILEGES
Article 59 : Le privilège est un droit que la qualité de la créance donne à un créancier d’être préféré aux autres créanciers même hypothécaires.
Article 60 : Les privilèges généraux s’appliquent à tous les biens du débiteur, meubles et immeubles.
SECTION X
DES BAUX EMPORTANT DROITS REELS IMMOBILIERS : BAIL EMPHYTEOTIQUE, BAIL A CONSTRUCTION, BAIL A PLANTATION
PARAGRAPHE I
DU BAIL EMPHYTEOTIQUE
Article 61 : Le bail emphytéotique ou emphytéose qui confère au preneur un droit réel susceptible d’hypothèque a une durée comprise entre dix-huit et quatre-vingt-dix-neuf ans. Il est renouvelable.
Ce droit peut être cédé et saisi dans les formes prescrites par la saisie immobilière.
Les non nationaux peuvent accéder à la terre en République du Bénin par la location ou les baux emphytéotiques ne pouvant excéder une durée de cinquante (50) ans et non renouvelables.
Toutefois, l’acte de cession doit être signifié au bailleur à peine d’inopposabilité.
Article 62 : Le bail emphytéotique ne peut être consenti valablement que par les personnes qui ont le droit de disposer et d’aliéner, sous les mêmes conditions et dans les mêmes formes.
Article 63 : L’emphytéote est tenu de toutes les contributions et charges des biens immeubles, notamment les contributions foncières.
Article 64 : L’emphytéote doit acquitter la redevance dans les conditions prévues par le bail. Il ne peut en demander la réduction pour cause de perte partielle du bien immeuble, ni pour cause de stérilité ou de privation de toute nature à la suite de cas fortuit.
Il ne peut se libérer de la redevance ni se soustraire à l’exécution du bail en délaissant le fonds.
Article 65 : Le bailleur peut faire prononcer en justice la résiliation de l’emphytéose en cas d’inexécution du contrat.
Article 66 : Le bail emphytéotique administratif conclu pour une longue durée confère un droit réel au preneur sur le bien immobilier appartenant à l’Etat, ses démembrements ou aux collectivités territoriales.
Article 67 : Le bail emphytéotique administratif n’est cessible, avec l’autorisation de la collectivité publique, qu’à une personne subrogée au preneur initial dans les droits et obligations découlant du bail. Il ne peut être hypothéqué, avec une autorisation de la collectivité concernée, que pour garantir des emprunts contractés en vue de financer la réalisation des ouvrages sur le bien loué. Le contrat constituant l’hypothèque doit, sous peine de nullité, être approuvé par la collectivité publique.
PARAGRAPHE II
DU BAIL A CONSTRUCTION
Article 68 : Le bail à construction est celui par lequel le preneur s’engage, à titre principal, à édifier des constructions sur le terrain du bailleur et à les conserver en bon état d’entretien pendant toute la durée du bail.
L’obligation de construire mise à la charge du preneur constitue une obligation de résultat. Le bail est consenti pour une période ne pouvant excéder quarante (40) ans. Il ne peut être prorogé par tacite reconduction.
Article 69 : Le bail à construction sous réserve de dispositions spéciales, confère au preneur un droit réel immobilier susceptible d’hypothèque de même que les constructions édifiées sur le terrain loué ; il peut être saisi dans les formes prescrites pour la saisie immobilière.
Il est cessible et peut être apporté en société, en tout ou en partie.
Article 70 : Le preneur peut consentir des servitudes passives indispensables à l’achèvement des constructions.
Article 71 : Le bail à construction ne peut être consenti valablement que par les personnes qui ont le droit de disposer et d’aliéner, sous les mêmes conditions et dans les mêmes formes.
Article 72 : Le bailleur devient propriétaire, en fin de bail, des constructions édifiées par le preneur et profite des améliorations, s’il n’en est autrement convenu.
Article 73 : Le preneur est tenu de maintenir les constructions en bon état d’entretien et de réparation de toute nature. Il répond de l’incendie des bâtiments existants et de ceux qu’il a édifiés. Il peut les démolir en vue de les reconstruire.
Article 74 : Le prix du bail peut consister en la remise au bailleur, à des dates et conditions convenues, de tout ou partie d’immeubles et de fractions d’immeubles.
Article 75 : Les terrains du domaine privé de l’Etat et des autres personnes publiques peuvent être donnés à bail à construction.
PARAGRAPHE III
DU BAIL A PLANTATION
Article 76 : Le bail à plantation est celui par lequel le preneur s’engage, à titre principal à procéder à des plantations d’arbres sur le terrain du bailleur et à entretenir le terrain et les arbres pendant toute la durée du bail.
Article 77 : Les règles qui régissent le droit du bail à construction énoncées ci-dessus s’appliquent au bail à plantation dans la mesure où elles ne sont pas incompatibles avec la nature de ce bail.
CHAPITRE IV
DE LA COPROPRIETE
Article 78 : Les dispositions du présent chapitre régissent tout immeuble bâti ou groupe d’immeubles bâtis dont la propriété est répartie entre plusieurs personnes physiques ou morales par les lots comprenant chacun une partie privative et une quote-part des parties communes.
A défaut de convention contraire créant une organisation différente, les dispositions du présent chapitre sont également applicables aux ensembles immobiliers qui, outre des terrains, des aménagements, et des services communs, comportent des parcelles bâties ou non faisant l’objet de droits de propriété privatifs.
SECTION I
DE L’ORGANISATION DE LA COPROPRIETE
Article 79 : Sont privatives, les parties des bâtiments et des terrains réservées à l’usage exclusif d’un copropriétaire déterminé. Les parties privatives sont propriété exclusive de chaque copropriétaire.
Article 80 : Sont communes, les parties des bâtiments et des terrains affectées à l’usage et à l’utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d’entre eux.
Dans le silence, ou la contradiction des titres, sont réputés parties communes notamment :
– le sol, les cours, les parcs et jardins, les voies d’accès ;
– le gros œuvre des bâtiments, les éléments d’équipement communs y compris les parties des canalisations y afférentes qui traversent les locaux privatifs ;
– les coffres, gaines ;
– les locaux des services communs ;
– les passages et corridors.
– les escaliers ;
– les ascenseurs.
Sont réputés droits accessoires aux parties communes dans le silence ou la contradiction des titres :
– le droit de surélever un bâtiment affecté à l’usage commun ou comportant plusieurs locaux qui constituent des parties privatives différentes ou d’en affouiller le sol ;
– le droit d’édifier des bâtiments nouveaux dans des cours, parcs ou jardins constituant des parties communes ;
– le droit d’affouiller de tels cours, parcs ou jardins ;
– le droit de mitoyenneté afférent aux parties communes.
Article 81 : Les parties communes sont l’objet d’une propriété indivise entre l’ensemble des copropriétaires ou certains d’entre eux seulement ; leur administration et leur jouissance sont organisées conformément aux dispositions du présent code et de ses textes d’application.
Article 82 : Dans le silence ou la contradiction des titres, la quote-part des parties communes afférentes à chaque lot est proportionnelle à la valeur relative de chaque partie privative par rapport à l’ensemble des valeurs desdites parties, telles que ces valeurs résultent lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation.
Article 83 : Les parties communes et les droits qui leur sont accessoires ne peuvent faire l’objet séparément des parties privatives, d’une action en partage ni d’une licitation forcée.
Article 84 : Les cloisons ou murs séparant des parties privatives et non compris dans le gros œuvre sont présumés mitoyens entre les locaux qu’ils séparent.
Article 85 : Un règlement conventionnel de copropriété incluant ou non l’état descriptif de division, détermine la destination des parties tant privatives que communes ainsi que les conditions de leur jouissance ; il fixe également sous réserve des dispositions du présent code les règles relatives à l’administration de ces parties communes.
Le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l’immeuble, telle qu’elle est définie aux actes créant la copropriété, par ses caractères ou sa situation.
Article 86 : Chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble.
Article 87 : Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.
Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 79 du présent code.
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