Sécurisation foncière urbaine

Ce qu’il est bon de savoir
Que de maisons détruites ces dernières décennies. Que de familles qui, condamnées par des décisions de justice, sont obligées de dormir à la belle étoile ? Que d’investisseurs découragés et abusés par des spéculateurs fonciers?

Aller au plus profond du problème pour proposer des solutions idoines,  tel est l’objectif de MCA-Bénin qui s’évertue à aider les populations détentrices du permis d’habiter (PH) à les transformer  en Titre Foncier (TF), et ce, à moindre coût.

Il ne faut pas chercher trop loin les causes de l’insécurité foncière au Bénin. Elle tire sa racine dans  le dualisme entre le droit coutumier et le droit moderne.  Le droit coutumier est fondé sur l’oralité et le témoignage, alors que  le droit moderne est lui fondé sur les deux textes : la loi n°65-25 du 14 août 1965 portant régime de la propriété foncière au Dahomey et la loi 60-20 du 13 juillet 1960 fixant le régime du Permis d’Habiter au Dahomey. De ces deux régimes, seul le régime de l’immatriculation permet au détenteur de la terre d’en devenir réellement propriétaire avec un Titre Foncier qui lui offre une plus grande sécurité foncière.  Au regard de ces textes de loi,  le Permis d’Habiter  n’est qu’une  simple autorisation administrative qui confère un droit d’habitation essentiellement personnel. Il ne comporte hélas  pas de droit de disposition. Aujourd’hui,  des enquêtes ont prouvé que certains Permis d’Habiter sont illégaux. Ils le sont  parce  que  délivrés sur des terrains régis par le droit coutumier. Par conséquent  les banques, vu  les dispositions du Traité de l’Organisation pour l’Harmonisation des Droits des Affaires en Afrique (OHADA), n’acceptent plus les Permis d’Habiter comme garantie de remboursement des prêts qu’elles accordent à leurs clients. Du coup,  elles réduisent ainsi les opportunités d’investissement. Aussi, seul le Titre Foncier est-il actuellement admis par les  institutions bancaires. Alors comment peut-on transformer un Permis d’Habiter (PH) en Titre Foncier, surtout au niveau des propriétaires de parcelles qui ne disposent que du PH?
L’Etat béninois à travers le Millennium Challenge Account (MCA-Bénin)  se propose de juguler les difficultés et les dysfonctionnements au niveau des différentes structures en charge de la délivrance des Titres Fonciers en vue de la diminution des coûts, des délais de procédures et de l’amélioration de la qualité des documents y concourant. A travers la réforme foncière en cours dans notre pays, l’Etat vise une harmonisation des différents  régimes fonciers. Il est utile de savoir que le permis d’habiter, le permis de construire, ou la convention de vente affectée du certificat de recasement ne confèrent aucun droit de propriété foncière à leur détenteur. Seul, le titre foncier confère à son titulaire,  le droit de propriété.
Le MCA-Bénin appuiera l’obtention de ce titre foncier dans vingt communes réparties sur l’ensemble du territoire national.
 
Qu’est-ce qu’un Permis d’Habiter (PH)
Le Permis d’Habiter est l’acte par lequel l’Administration autorise son détenteur à occuper une parcelle de terrain issue du morcellement d’un domaine préalablement immatriculé au nom de l’Etat. Le Permis d’Habiter, est régi par la loi 60-20 du 13 Juillet 1960. Tous les Permis d’Habiter délivrés sans le respect des procédures ou par des personnes non investies de pouvoir de délivrance sont des permis d’habiter illégaux.
Le Permis d’Habiter n’est pas un titre de propriété. Il n’offre aucune garantie à son détenteur si ce n’est qu’un droit d’occupation précaire et essentiellement révocable. Il ne confère qu’un droit d’habitation et  ne comporte pas de droit disposition.

Qu’est-ce qu’un Titre Foncier (TF)
Le Titre Foncier est un titre de propriété attaché à un immeuble et qui est délivré à l’issue d’une procédure d’immatriculation. Il est régi par les dispositions de la loi n°65-25 du 14 Août 1965 portant régime de la propriété foncière au Dahomey. Le Titre Foncier est intangible, inattaquable et définitif. Le système de l’immatriculation connaît aujourd’hui un regain d’intérêt depuis que le gouvernement à décidé de simplifier la procédure. L’évaluation de la commission nationale de transformation de PH en TF commanditée par MCA-Bénin a permis de mettre en place un dispositif efficace de transformation des documents (convention de vente, Permis d’Habiter, attestation de recasement authentiques, décisions de justice devenues définitives)  en titres fonciers et de réduire non seulement les procédures mais aussi et surtout le coût et la durée d’obtention en vue de faciliter l’accès d’un plus grand nombre de béninois au titre foncier.

L’Etat et le processus de délivrance des Titres Fonciers
L’Etat béninois  à travers la direction des Domaines,  de l’Enregistrement et des Timbres (DDET) délivre les Titres Foncier (TF). Mais ce sont  les structures déconcentrées et décentralisées de l’Etat à savoir les préfectures et les  communes, qui  délivrent les Permis d’Habiter (PH). Dans toutes ces opérations le  MCA-Bénin  apporte son appui technique et financier à l’Etat pour corriger les disfonctionnements au niveau des différentes structures en charge de la délivrance des Titres Fonciers en vue de la diminution des coûts, de l’amélioration de la qualité des documents qui  y concourent et la diminution des délais des procédures. Le MCA-Bénin appuie l’Etat dans la réforme foncière. Laquelle réforme    vise une uniformisation des différents régimes fonciers en un seul. Le régime  de l’immatriculation mérite d’être révisé  afin de  simplifier et de  faciliter la procédure de délivrance des titres fonciers). Car, aujourd’hui,  deux procédures d’obtention de Titres Fonciers sont  en vigueur. Mais le MCA-Bénin préconise une troisième. Cette dernière, est une procédure simplifiée de la Nouvelle Commission PH-TF. Elle  devra être plus rapide et moins coûteuse. La  procédure normale d’immatriculation par la Direction des Domaines,  de l’Enregistrement et du Timbre (DDET) est celle régie par la loi 65-25 du 14 août 1965. Elle est peu connue. Elle dure environ 6 à 12 mois. Le coût moyen d’immatriculation varie de 300.000 à 800.000 FCFA. L’  utilisateur d’une telle procédure devra  s’adresser au maire de la Commune concernée pour le certificat administratif, à la direction des Domaines,  de l’Enregistrement et du Timbre(DDET) pour l’enregistrement des actes, le paiement de provision et le retrait du titre foncier. Quant à la procédure  simplifiée de conversion massive des Permis d’Habiter en Titre Foncier dont la mise en œuvre est confiée à une Commission nationale présidée par la direction des Domaines,  de l’Enregistrement et du Timbre (DDET), elle  vise à favoriser l’accès au plus grand nombre au Titre Foncier. Pour utiliser cette procédure, les  demandeurs  doivent  s’adresser au maire de la Commune pour s’assurer que la parcelle se situe dans la zone retenue par la Commission PH/TF pour les opérations de transformation des PH en TF ou sur un titre foncier de l’Etat. Au cas échéant,  il va falloir s’adresser au bureau de l’AIF pour s’assurer que la parcelle est située dans le périmètre immatriculé au nom de l’Etat ou à immatriculer au non de l’AIF, il faudra également participer aux travaux de bornage des parcelles, apprêter les documents (l’original du PH, attestation de recasement ou toute autre pièce tenant lieu, copie légalisée de la pièce d’identité,  transmettre lesdits documents à la Commission PH-TF. Aussi faudra t-il  payer un montant forfaitaire de 100.000 FCFA à la Recette Perception ou au Trésor Public contre quittance, joindre l’originale de la quittance de payement des 100 000 FCFA au dossier transmis à la Commission PH-TF, retirer son Titre Foncier. Dans le cas contraire, utiliser la procédure normale toujours en vigueur à la DDET ou  attendre l’opération de transformation des PH en TF du MCA-Bénin

 Que préconise  la procédure  de MCA-Bénin?
La nouvelle procédure préconisée par MCA-Bénin  vise à réduire davantage la durée et le coût des opérations de transformation des PH en TF pour les usagers.  Cette procédure  tient compte des recommandations faites à l’issue de l’évaluation du fonctionnement de la Commission nationale PH-TF créée par l’Etat béninois .Les utilisateurs de cette procédure  doivent s’adresser au maire de la commune pour s’assurer que  cette  commune est bien  couverte par les opérations de transformation PH – TF du Projet « Accès au Foncier» du MCA-BENIN.  Et si cela est effectif il faut alors se renseigner auprès du maire de la commune, au siège de la Nouvelle Commission PH-TF, ou au siège du Projet Accès au Foncier du MCA-BENIN (Immeuble KOUGBLENOU 3ème étage derrière la Brigade territoriale de Gendarmerie quartier Nima Zongo, sur la date de démarrage des opérations PH-TF dans sa commune si elle est éligible et les dispositions à prendre.

Comment acheter une parcelle en toute sécurité ?
En faisant référence aux nombreux conflits fonciers portés devant les tribunaux, il est possible d’identifier aujourd’hui, les causes premières de ces litiges domaniaux provoqués de bonne ou de mauvaise foi par des acquéreurs et des vendeurs de parcelles.
1- Pièges qu’il faudra éviter avant l’achat d’un terrain
– Vente par quelqu’un qui n’est pas propriétaire
– vente en cas d’indivision par quelqu’un qui n’est pas autorisé par la famille
– vente de la même parcelle à 2 ou à plusieurs acquéreurs  
– établissement
– vente de parcelle sans espace laissé pour y accéder (le seul accès est en traversant d’autres parcelles
– vente de parcelle faisant partie d’un Titre Foncier de l’Etat
– vente de parcelle faisant partie d’un Titre Foncier appartenant à un privé
– vente de terrain impropre à la construction (inondable).

2- Arnaques dont vous devez vous préserver après l’acquisition d’une
parcelle
– enlèvement de la plaque de l’acheteur  et pose de fausse plaque
– changement de la position des bornes
– réclamations des membres de famille qui considèrent que le vendeur n’avait pas le droit de vendre
– Conspiration entre les membres de la famille pour dire que le vendeur n’avait pas le droit de vendre
– Réclamation par des enfants du vendeur, estimant que le prix n’était pas juste
– Réclamation par des enfants du vendeur, estimant que leur père n’avait pas vendu le terrain mais simplement donné pour un droit d’usage
-Une autre personne s’installe sur le terrain (même en cas de bornage et construction de puits)
-Perte de pièces déposées à la mairie.

3- Erreurs à ne pas commettre au cours d’un lotissement
– Réalisation de « lotissement – remembrement » sur des terrains privés, hors du domaine privé de l’Etat
– Faux frais lors de l’attribution de contrats aux lotisseurs
– Non recensement dans l’état des lieux
– Enlèvement du nom de l’état des lieux
– Mesures de surface incorrectes lors du levé ou minorées depuis le levé
– Morcellement des voies existantes avant le lotissement en parcelles par le vendeur et inscription de noms sur la liste des ayant droits (premiers propriétaires fictifs pour constituer un butin pour les intéressements).
 
4- Quelques dérèglements sociaux causés par les conflits fonciers
– dégât matériel (destruction non seulement de l’habitat mais de tout bien qu’il abritait) ;
– Perte des investissements de plusieurs années ;
– Déscolarisation des enfants ;
– Perte d’emplois du fait de la destruction des ateliers de travail ;
– Passage de nuit à la belle étoile ;
– des traumatismes ;
– Changement de résidence, parfois le retour au village.
Parmi les résultats de tels conflits on peu supposer une amertume croissante chez les spoliés de tels événements, une perception générale d’injustice et d’illégitimité de la part de tous ceux qui aspirent à l’acquisition d’une parcelle, et un sentiment que les terres ne sont pas sécurisées au Bénin.

Dossier réalisé par la Direction de la Communication et de la Documentation du MCA-Bénin – Septembre 2008(Sources : MCA-Bénin ;  Rapport sur l’Habilitation juridique des pauvres par rapport  à la propriété, Déc. 2007)